近日，中国四大资产管理公司之一的中国东方资产管理公司发布了《中国金融不良资产市场调查报告（2018）》，报告中说的两点引发大家的关注：

　　1、报告中说2018年商业银行不良贷款可能被低估，受访者所在地区不良贷款率可能达到3%－5%，未来3－5年不良资产规模可能缓慢上升，银行信贷风险可以会持续暴露；

　　2、报告显示，如果房价下降20-30%，银行将会面临着显著的压力。

　　中国东方资产管理公司是1999年10月15日在北京（楼盘）成立的，注册资本是100亿元人民币，当时成立的目的主要是为了对接银行的不良资产，它在不良资产处置方面有非常丰富的经验，所以这份报告的内容非常受到大家的关注。

　　按照原银监会（现银保监会）发布的数据，2018年一季度大型商业银行不良贷款率是1.5%，股份制商业银行是1.7%，农村商业银行的最高为3.26%。

　　也就是说如果按照报告中当中3%－5%的不良贷款率为标准，那么目前中国银行体系内的不良贷款率是低估的。

　　2008年美国爆发了金融危机，众所周知，这场危机的导火索是次贷危机，过程是2000年到2003年美国连续多年的低利率激励居民贷款买房，美国房价开始水涨船高，逐渐开始泡沫化，2004年开始美联储连续多次加息，将利率上调到5.25%，结果加剧了居民的购房压力和炒房人的成本，房价大跌，居民无法偿还银行贷款，银行抽贷和拍卖贷款抵押品，结果加剧了房价下跌，形成恶性循环，银行贷款无法收回，形成大量的坏账，有的被迫破产，最终酝酿一场金融危机。

　　不良贷款率的定义是指金融机构不良贷款占总贷款余额的比重，包括次级、可疑和损失类贷款，说白了就是借去了收不回来的贷款。为什么不良贷款率会上升？主要原因当然是经济下行压力大，企业资金周转困难，无法偿还银行贷款。同时受制于企业经营业绩，抵押品价值下降，银行无法及时变现。

　　在目前中国的市场，有效的抵押品并不多，主要是房产、股权、债权、信用、汽车等，其中风险相对较低的是房产，很简单汽车可能会折价，股价可以会下跌，但房子却非常稳定，尤其近二十年，房价连续上涨，对银行而言基本不用太担心。

　　但是这一切都是建立在房价稳定以及上涨的基础上，反过来，如果房价下跌呢？银行能承受多大的压力？

　　咱们先来看看房地产在银行当中的角色和地位，根据2018年一季度金融机构贷款投向统计报告，一季度末人民币房地产贷款余额是34.1万亿，在人民币总贷款余额中占比27.28%。其中房产开发贷余额是7.7万亿元，个人房贷余额是22.86万亿元。

　　也就是说如果房价下跌，那么34.1万亿的资金将会受影响，倘若幅度超过可以接受的范围，那么部分居民可以会舍弃手中的房子、或者信用违约。到那时银行拿到的是抵押物房产，但房价不断下跌的情况下，抵押物的价值也会显著降低。