新房市场摇号购房，多城一、二手房价倒挂，热点城市楼市看似颇为热闹，但从整体市场来看，今年上半年，过去调控力度较大城市的二手房市场成交量开始由低温转向修复，政策环境相对宽松的弱二线城市市场升温明显。

　　“从链家覆盖的重点城市二手房成交量来看，”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》等媒体表示，自2017年3月份密集调控以来，市场经历了“大幅降温—低位企稳—向上修复”三个阶段。整体来看，市场热度和调控前比并不高，处在平稳复苏状态。不过，北京二手房市场经历了5月份的成交高峰之后，预计下半年将进入降温通道。

　　16城二手房由低温转修复

　　据贝壳研究院统计数据显示，2018年前5个月，链家监测的16个城市二手房市场成交量环比2017年后5月份增加21.8%，月均水平是2017年3月份的一半。其中，沈阳、长沙（楼盘）、重庆（楼盘）三城的链家二手房成交量环比大幅增长67.3%，重庆环比大幅增长80.5%，同比增长33.2%；5月份，重庆二手房成交均价环比上涨7%，同比上涨34.6%。

　　从成交量看，上半年二手房市场比较活跃的城市有西安（楼盘）、重庆、沈阳等，市场比较平稳的城市有北京、武汉（楼盘）、南京（楼盘）、济南（楼盘）、广州（楼盘）等，市场趋于降温的城市有上海（楼盘）、成都等。从房价看，上半年二手房均价明显上涨的城市有西安、重庆、沈阳等，价格比较平稳的城市有北京、济南、武汉、南京、广州等，价格下跌的城市有上海。

　　综合来看，西安、重庆、沈阳、杭州（楼盘）等城市二手房市场比较活跃，其他城市市场保持平稳或略有回落。

　　许小乐表示，总体来说，16个城市二手房市场处在小幅升温的态势中，这个升温是在过去大力调控之下，市场需求被极度遏制的情况下出现的自然修复过程。“前期调控力度比较大的城市，现在市场上总体处于平稳状态；政策环境较为宽松的城市，二手房市场处于升温较为明显的状态。”

　　北京下半年或重回降温通道“3·17”调控政策实施之后，由于改善性换房链条中断，北京二手房市场成交量出现大幅回落。此后，市场成交量的缓慢小幅上升属于自然修复现象，主要由首次置业（总价400万元以下）需求支撑，是需求被抑制后的正常释放；其次，购房贷款使用比例和使用强度在下降后保持在平稳的区间。

　　总体来看，在调控后房贷利率连续上行的条件下，北京二手房价格连续9个月回落，到今年2月份累计下跌14%。许小乐表示，进入5月份后，二手房市场回暖有些超出市场预期，成交量环比增长18.7%，房价上涨4.3%。从结构上看，西城区、海淀区、东城区的市场上升更加明显，而其他区表现平平，亦庄开发区等仍在下降，这表明5月份的上行主要是学区政策因素带来的结构性冲击。根据带看量、新增供需等指标判断，5月份的市场高点不可持续。