2016-2018年二手房交易中居民杠杆使用现状做了深入的调研。

　　核心结论

　　基于贝壳找房及链家微观数据分析，目前北京二手房居民购房贷款风险较低：居民商贷成数从16年8月的高点50%降至目前的34%水平。样本数据的月供占工资流水比例基本稳定在40%左右。

　　主要发现

　　1、17年以来商业贷款成数及额度明显下降

　　北京市居民购房商业贷款额度随着二手住宅房屋价格的上涨整体呈现上升的状态，但调控政策出台后，杠杆被控制住。2016年9月之后随着首付比例的上调，以及“317”限购升级后二手住宅交易价格的下降，平均贷款额度出现了一定的下降，其中2018年1-9月平均商业贷款额度205.3万元，同比下降12.1%。从商业贷款成数来看，16年平均商业贷款成数达到48.0%，17年平均商业贷款成数下降至39.4%，18年1-9月达到36.6%。

　　2、入门级刚需月供水涨船高，整体在银行月流水50%线以下

　　17年北京市人均可支配月收入较2015年上涨了18.1%，同期商业贷款平均月供水平上涨了22.7%，而同期的入门级刚需［1］平均月供涨幅达到了53.0%，远高于社会人均可支配收入的涨幅到有购房能力人群的收入一般情况下要高于社会人均可支配收入，从平均月供流水比［2］指标来看，自16年下半年以来整体保持在50%以下。可见，在收入稳定的情况下，通过商业贷款购房人群的还款压力相对稳定。

　　3、高评估价、高贷款的人群还贷风险较高