受房地产政策调控深化的影响，全国重点城市二手房市场呈现降温趋势。2018年三季度市场下行进一步加重市场参与主体的悲观预期，四季度市场会延续这一走势吗？为掌握当前市场变化以及市场参与主体对四季度的预期变化，贝壳研究院进行了2018年第四季度全国职业经纪人预期调研。本次调研共回收覆盖28个城市的有效问卷2.58万份，其中样本相对较大的有14城。

　　◤ 三季度全国经纪人市场预期指数均值为-23.9，四季度进一步下降为-35.8。（预期指数值介于-100到100之间，预期值越为正则预期升温，反之则预期降温，越高说明升温预期越强，反之则越弱。）

　　重点14城经纪人市场预期指数变化趋势可以从上图看出，相比三季度，四季度重点城市中成都指数有所回升，合肥由正值转为负值，其他城市在负值的基础上变化明显。

　　核心结论

　　◆ 北京、上海换房需求仍是主流，广州、深圳首置占比明显增多。

　　◆ 当前居民买房对杠杆的依赖度高，且低总价段的刚需和中等价段换房需求对杠杆的依赖度更高。

　　◆ 首套房贷主流利率继续在高位。三季度重点城市中合肥首套房贷利率继续上浮。

　　◆ 重点城市经纪人对四季度市场悲观预期比上季度更加强烈。业主对后期市场信心不足，降价意愿上升，并且容易受新房降价影响。客户由前期担心上涨转为观望情绪。

　　◆ 预计重点城市四季度二手房市场将继续保持低位，建议下阶段的调控政策保持平稳，防止悲观预期非理性蔓延。

　　市场回顾

　　成交结构更趋合理

　　信贷环境依旧高压

　　三季度重点城市房地产市场处下行期，投资客对后市信心不强，逐步退出市场，市场成交结构更趋合理。居民购房尤其是低总价段的首置需求及中等价段的换房需求对购房贷款的依赖性更强，但当前重点城市首套主流房贷利率依旧保持在2017年以来的高位。

　　自住占比VS投资占比

　　自住占比回升，投资占比回落，成交结构更趋合理。

　　2018年三季度，全国重点城市中有85.8%的经纪人接触到的主要购房需求为首次置业或换房，仅3.9%的经纪人接触到的主要购房需求是投资性需求。

　　从14城来看，北京、上海换房需求继续维持较高比例，广州、深圳、长沙、成都首次置业占比较高。上海、深圳、广州由于二手房均价回落，首次置业占比明显增多。而杭州、合肥和南京由于价格上涨或房贷利率提高，首置占比受到影响。

　　14个城市中投资性需求占比均低于10%，9城投资性需求占比较上季度下降。

　　成都、重庆投资性需求占比下降最多，环比分别下降3.5和4.7个百分点。

　　信贷环境

　　低总价刚需居民贷款依赖度高，信贷环境依旧从紧。

　　三季度全国重点城市中有78.8%的经纪人认为当前全款客户占比在10%以下，明显高于2018年二季度的62%，表明在高房价下居民买房对杠杆的依赖度上升。

　　接触的低总价段刚需和中等价段的换房需求更依赖贷款的经纪人占比较高，分别为48.3%和43.4%，表明刚性需求及改善型换房需求对杠杆的依赖度更高。

　　三季度多城首套房贷利率与二季度基本持平，合肥环比上调5个百分点。

　　后市预期