不少购房者遭遇此类情况，律师提醒买二手房“三个注意”

　　陈先生付了65万元购房款，但房子还没过户就被查封；林女士也遭遇了同样的倒霉事，签合同后才知自己买到查封房；刘先生为此状告卖房者，最终获赔46万多元……

　　购房者花巨资买二手房，签协议后房子却被查封了，该怎么办？昨日，导报记者从厦门中院了解到，最近有不少购房者遇到这样的情况，查封的原因通常是卖房者欠了钱。

　　如何避免买到查封房遭受损失？对此，福建自晖律师事务所主任林敏辉提醒说，购买二手房，有三个注意事项，第一步就是要查明所售物业的权属情况。

　　买到查封房，购房者获赔46万

　　签了《房屋买卖合同》后才知道，自己买的二手房已经被查封了！为此，购房人刘先生状告卖方索赔违约金。

　　去年1月，刘先生与卖房人老张签订了《买卖定金协议书》和《存量房买卖合同》。合同约定，老张将案涉房产出售给刘先生，成交价2771200元。

　　合同还约定，如果该房屋被查封或限制转让，导致刘先生无法取得房屋所有权的，出售人构成根本违约。出售人应以该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。

　　但签订协议后不久，刘先生发现，自己购买的房产已经被法院查封了。原来，案涉房产在双方签约前就被外地法院查封。直到刘先生告上法庭时，案涉房产尚未解除查封。

　　无奈之下，刘先生只好起诉到法院，他请求法院判决解除合同，同时要求被告支付违约金55万多元。

　　这一案件历经两审。近日，厦门中院作出终审判决，认定卖方构成违约，判决要求卖房者支付违约金46万多元。

　　法官说法

　　卖方违约，应当赔偿！

　　合同约定违约金为总房款的20%，这样的违约赔偿是否过高？对此，法官认为，“有约必守”是民事活动应遵循的诚信原则，本案讼争合同合法有效，一方根本违约应承担总房款20%的违约金是合同明确约定的，原则上应从其约定，同时应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。

　　本案当中，因房产被查封，双方签订的买卖合同无法履行，卖方确已构成根本违约，该违约行为导致刘先生丧失购买讼争房产的机会，而讼争房产价值的攀升，即为刘先生履行合同后可以获得的利益，根据合同法相关规定，刘先生申请对房产价值进行评估以确定损失具有法律依据。

　　不过，因该房产评估价与交易价相差357500元，上浮30%后为464750元，合同约定违约金为总房款20%即554240元确实过分高于损失，应调整为464750元。因此，法院最终判决被告支付违约金464750元。

　　购房者买查封房，中介赔七成损失

　　介绍购房人买查封房，中介要不要担责？昨日，厦门中院还发布了这样一起因购买查封房引发的官司。最终，中介被判承担七成责任。

　　2013年9月12日，林女士看中了位于五缘湾的一套房产。经中介牵线搭桥，购房人林女士和卖方徐先生与中介三方共同签订了《房地产居间合同》，约定徐先生将其名下房产以280万元的价格出售给林女士；中介佣金28000元，由林女士支付。在合同中，徐先生保证该房产“不存在任何抵押、质押、查封等情形”。同一天，林女士与徐先生签订《房产预约买卖合同》。

　　合同签订后，林女士陆续向卖方支付购房款。但是，后来林女士才发现，涉讼房产已被法院依法查封。执行过程中，厦门中院委托拍卖该房产，最终该房产由其他买受人竞得。

　　随后，林女士向警方报案称被合同诈骗，该案经公安机关立案侦查后破案，追缴款项50万元。最终，林女士领回购房款50万元。

　　林女士认为，自己付了钱却拿不到房，对此中介负有责任。为此，林女士起诉要求中介赔偿其损失，即支付购房款被占用的利息损失。

　　经审理，厦门中院作出终审判决，要求中介承担70%的责任，即赔偿林女士七成的损失。

　　法官说法

　　中介有过错，承担七成责

　　法官说，中介在进行服务时应尽到必要的、审慎的审查核实及如实告知义务，如核实卖房人的身份信息、房源信息、房屋权利状况等义务。而购房者林女士作为合同当事人，在签订合同时亦负有必要的注意义务。

　　但是，案涉房产在双方签合同前已经被查封，现有证据表明，中介未履行审核义务和告知义务。中介存在过错，致使卖房人得以实施诈骗、损害林女士合法利益，中介应承担相应的损害赔偿责任。

　　另一方面，林女士自己也没有尽到审慎注意义务，应自行承担相应责任。因此，综合考虑双方当事人的过错程度，法院酌定林女士自行承担30%，中介承担70%的赔偿责任。

　　购买二手房产 没过户就被查封

　　陈先生付了65万元购房款，签了房屋买卖合同，却一直无法过户，为此，他将卖房人告上了法庭。此前，海沧区法院曾审理过这样一起与查封房有关的纠纷。

　　据购房人陈先生起诉说，2014年年初，他经人介绍看上了海沧区的一套房产，这套房子有200多平方米，产权登记在一手房东老丁名下。

　　不过，当时陈先生并非直接向一手房东老丁购买房产。陈先生是与“委托人”赖女士进行交易的。赖女士手里有一份老丁的《委托书》，这份委托书授权赖女士全权处理这套房产。

　　同年1月22日，陈先生和一手房东老丁的委托代理人赖女士签订了《房产买卖协议》，双方约定购房款总价为330万元。协议签订后，陈先生依约支付了定金65万元，然而，陈先生在办理房产过户时，才知房产已经被法院查封，无法办理过户。而查封的原因就是这套房产被人用于向银行抵押贷款800多万元。

　　无奈之下，陈先生只好将一手房东老丁告上了法庭。他起诉请求法院判令双方签订的《买卖协议》合法有效，让老丁立即向银行清偿债务，办理解除讼争房产抵押登记手续，并协助办理房产过户。

　　其实，早在陈先生签订买卖协议之前，这套房子已经处于抵押状态。最终，由于贷款人没钱还款，银行起诉追讨800多万元债务，并采取诉前保全措施查封房产。

　　法官说法

　　合同有效，但不能履行

　　经审理，海沧区法院作出一审判决，认为赖女士作为老丁代理人，以老丁名义签署《房产买卖协议》，由此产生的法律后果应由老丁承担，所以这份《房产买卖协议》为有效合同。

　　但即使如此，陈先生还是拿不到房子。因为，债务人未履行偿还债务义务，银行有权对讼争房产行使抵押权优先受偿。因此，陈先生要求老丁解除讼争房产的抵押登记手续，事实上不能履行，法院不予支持。

　　律师支招

　　如何避免买到查封房？

　　如何避免买到查封房遭受损失？对此，福建自晖律师事务所主任林敏辉提醒说，购买二手房，有三个注意事项。一是要先到房管部门查明所售物业的权属情况，注意有无抵押记录或是否被查封；二是可以通过法院司法公开平台，查询房屋出售人有无涉及诉讼；三是在未明确该房产的抵押查封情况下，也应谨慎支付购房款，尽量采取分期付款的方式。

　　同时，购房者可以和出卖人约定将房屋款项交由第三方保管，待房屋办理过户后再交付卖房人。一旦发生纠纷，可以将钱要回来。

　　另外，购房者还可以在签订合同时，要求出卖人对房屋的状况进行书面保证，并设立相应的违约条款，保障购房者的权利。