房企竞争白热化：外来大鳄首度打破杭州楼市格局

　　在杭州，楼市早年是以浙江省范围内的本土民营企业为主导。进入2018年，长期被绿城、滨江等占据排行榜首的格局被打破了。

　　2017年12月31日，透明售房网发布2017年榜单，万科杭州分别以281亿元、226亿元、281亿元，位列成交总金额销售榜、股权榜、操盘榜三榜第一。融创则首次跻身含金量最高的股权明细榜首。此前绿城、滨江、万科的“铁三角”格局被打散，新榜单前十名中，杭州本土房企从过往的4家跌到2家。

　　实际上，万科杭州年度回款金额突破了300亿元；据官方公布，融创杭州2017年销售金额已达310亿元，接近融创集团3620亿全年销售金额的10%。

　　业内人士认为，房地产市场的竞争已经进入洗牌阶段，在杭州立足，需有产品特色且土地储备足够。

　　1月2日，融创中国执行总裁、东南区域公司总裁王鹏指出，杭州是一个充分竞争、强手如林的城市，全国最强的品质之城，要想在杭州活下来，只能用产品和品质立足。融创抱着敬畏之心进入杭州，要么做得好从此立足深耕，要么做得不好卷铺盖走人。

　　杭州之变

　　受历史文化和城市发展影响，杭州早年房价基础稳固且有升值空间，并拥有高端产品的市场基础。因此，绿城、滨江等房企开发的高端产品成为投资者审美标准，万科等外来房企进入后花费了大量时间与精力来适应。以开发郊区大盘起家的碧桂园早期折戟杭州可见一斑。

　　外来大鳄近两年来在杭州市场开始突飞猛进。比如，2017年杭州销售权益榜单中，融信排名第五（快房网K指数统计），也是前十榜单中进步最快的开发商（2016年第十名）。据融信相关人士透露，目前融信储备货值近千亿，有望2018年进入杭州前三。

　　融信中国品牌营销中心总经理张文龙指出，据其观察，2011年-2012年开始，杭州购房市场发生变化，随着外来人口增加，城市对外辐射力的加强，为白领造房的万科们优势得以体现。随着全国前十强房企金地、保利等陆续进入，杭州也由一个浙江民营资本为主的购房投资市场转变为一个强二线、具有良好人口吸附力、形成金字塔体系的市场，房企在此市场空间逐渐变大。

　　杭州市场经过5-6年市场波动与调整之后，在2015年底-2016年初开始进入一轮上涨，目前由于拆迁、人口流动性，本地居民或外来人口所产生的大量内生性与外生性需求，都为城市建设提供了巨大空间。张文龙认为，目前杭州已经有足够市场容量和丰富性，现在布局比较好的公司都是在过往几年不断投资拿地，但本土房企的底子仍在，经过内部调整之后，后续发力也是可预见的。

　　1月2日，业内资深人士杨广宏指出，2009-2017年，杭州楼市大约可分为三个周期。第一个周期，从2009年3月到2012年3月，上行19个月，下行17个月。第二个周期，从2012年4月到2014年8月，上行14个月，下行14个月。第三个周期从2014年9月开始，至今近尾声。已上行34个月，横盘6个月。

　　因此，杨广宏认为，2018年杭州楼市局部有盘整风险：一是一二手房价差极小、区域供应量又较大的板块，比如申花；二是地王堆积的郊区板块，比如临安、南部卧城。

　　竞争白热化

　　正如王鹏所言，融创经过近年发展，达到综合均价杭州最高，同时实现规模效应。

　　梳理公开资料可知，杭州房企中以融创土地储备最大。融创目前在杭州可售货源196万平方米，其他进入前十的房企可售面积与之相比有一定差距。

　　“明年将会在硬件、软件上加大投入，更加注重产品与服务的高度统一，更匹配融创高端精品路线，让客户和融粉有更好的体验感。”王鹏说。

　　双赢置业营销机构总经理章惠芳分析道，杭州2017年成交股权榜来看，除万科外，融创相对领先，滨江排名靠后，这意味着绿城、滨江小股操盘地块在增加，实际股权投资比重相对减少。从产品结构来看，万科相对都是以刚需、中高端产品品类较多，绿城滨江偏向于豪宅大户型。

　　接下来的2018年排位赛中，章惠芳表示，在2016-2017年，闽系房企在杭州拿地凶猛，因此本土房企市场份额可能会有所下降；加之这两年绿城处于内部整合阶段，其操盘会随着土地储备而增加，但股权比重或有所下降；万科保持稳健发展，其在2015-2016年拿地较多，地价较低。

　　因此她认为，万科、融创、融信在2018年看点将会较多；2017年滨江合作拿地、收购补仓较充分，2018年份额也会有稳定增长。

　　反观2017年的杭州土地市场，融信、金地、绿城拿地较多，尤其是绿城下半年发力在杭州及富阳拿了多幅地块，业内人士认为，这或多或少折射出2018年的排行趋势。

　　2017年，杭州共成交145宗土地，总建面1208万平方米。其中宅地成交32宗，总建面300万平方米，楼面均价18841元/平方米，环比涨幅37%。杭州全年土地总出让金2240亿元，创下历史新高，在全国仅次于北京。

　　杨广宏指出，在土地出让金大幅增长之下，杭州市场有两个隐忧：一是土地价格上涨过快，二是土地出让面积比2016年减少。

　　杭州的“地楼比（地价比楼价）”由此快速攀升，至2017年第四季度达到0.8。相比之下，同是热点二线城市的南京、苏州、合肥，土地市场明显降温，至2017年第四季度“地楼比”均已低于0.7。

　　另一方面，受限价政策影响，杭州新房与二手房间，普遍有15%以上的“逆向价差”。在一年半左右的时间内，二手最优板块涨幅达到200%，居中水平也在一倍以上。2018年房企的去化压力隐现。

　　从供应面看，杭州商品房存量仍低于“见底”警戒线。绿城中国联席主席宋卫平日前在内部会议上指出，杭州市场从2016年下半年开始全面回升和爆发，原因有很多，主要是一二线城市进入一个新的周期，库存被大量消化，杭州目前房地产库存只相当于前5年库存常态的1/3左右。截至2017年11月，杭州商品住宅存量321万平方米，近1年去化周期仅3.4个月；其中余杭区存量占比43%，去化周期3.9个月。