近日，济南市被全球化与世界城市研究网络编制的《世界城市名册2018》列选为全球二线大城市。随着山东省“两个走在全国前列，一个开创新局面”目标定位的明确，济南市作为山东省省会、新旧动能转换的先行区，面临着新契机、新挑战。

　　济南市房地产业协会秘书长李刚认为，随着“四个中心”建设和城镇化进程的持续推进，济南市城镇化率逐渐提高、城市活力逐渐显现，房地产市场仍将保持平稳健康发展。

　　在此背景下，《中国建设报·中国房地产》于近日对济南市房地产市场进行调研，通过走访多个在售楼盘了解这座山东省“龙头”城市的楼市现状。

　　市场回归理性，区域分化明显

　　“最近一段时间，我们楼盘的价格还是比较平稳的，没有出现大涨大跌。”据金科城一销售人员介绍，由于该项目位于市区西部、供需相对平衡，所以房价一直保持在合理稳定区间。

　　金科城位于济南市区西部的槐荫区，紧邻济南西站，是金科集团在山东省开发的首个房地产项目。该项目总占地面积约7.16万平方米、建筑面积140万平方米，于2013年开盘。

　　“刚开盘时，售价是每平方米7000多元，比周边楼盘贵几百元。当时还担心消费者会因总价贵几万元而选择周边价格低的房源，不好销售。”一销售人员说道，随着市场行情不断高涨，这种担忧成了杞人忧天。“金科城的体量比较大，总共有7000多户，开发周期较长。当市场价格涨到每平方米9000多元时，前期开盘的房源就已经售罄。整个济南市西部地区差不多都是这种情况。等到两年后再开盘时，市场价已经达到每平方米1.6万元左右。近几个月，价格一直维持在每平方米1.6万元左右，没有出现大的波动。这与西部地区的整体供应量有关系。”济南市西部区域的房价整体较低、供应量较为合理，没有因商品房集中入市而出现高位房价下跌。

　　与之不同的是，由于各种原因，济南市其他区域房价最近一段时间波动明显。《中国建设报·中国房地产》分别在中部的历下区、东部的高新区调研时发现，部分楼盘出现“一口价”、“特价房”等打折促销信息。

　　高新区某在售楼盘销售人员表示，最近一段时间商品房项目集中入市影响了供求关系。在限购、限贷、限售政策的高压下，部分项目开始降价促销，以价换量。

　　有业内人士指出，部分房企降价促销是变相降价，实质为带装修改毛坯。

　　李刚坦言，济南市房地产市场分化突出，冷热不均成为现实底色。比如，目前，章丘区商品房市场供应量较大、销售状况不甚理想，商品住房去化周期较长。随着棚户区改造安置项目入市，进一步加剧了市场供需关系的不平衡。与之相反的是，济阳区的商品房市场基本平稳，新建商品住房去化周期在8个月左右，基本达到供需平衡。

　　这样的市场现状也反映在监测数据中。根据山东世联怡高物业顾问有限公司统计数据，今年10月，济南市住宅市场供应量为11422套，面积为141.34万平方米，同比分别增长25.0%和28.8%；从各区域住宅供应量的比例来看，济南市东部地区供应量占比为62%、北部地区占比为13%、西部地区占比为12%。但是，从各区域住宅新增供应量的比例来看，东部地区新增供应量占比为70%、北部地区占比为6%、西部地区占比为18%。

　　由此可看出，济南市各区域的住宅供应量分布不均，各区域的去化压力、价格走势也有所不同。东部地区的住宅新增供应量相对较多、房价下行压力较大，西部等其他区域供需关系相对平衡、价格维持在合理区间。总体而言，济南市房地产市场的成交量以及价格有所回落，已回归理性。

　　改善型需求渐显，公寓市场冷热不均