2017年中国房地产市场注定是不平凡的一年随着中国经济进入新常态国内不动产行业亦是迈入了下半场新的一年里《中国房地产金融》将对行业的进行追踪报道这里每一位被采访对象都有着深刻的行业洞察决策敏锐果断接下来将一一放送，敬请期待

　　在前面几期专栏中，笔者提到中国房地产市场正在面临大的转折，这就是2016年11月开始的“房住不炒”，以及2017年推出的“租售同权”。从房地产市场的历史进程上看，这和1998年住房货币化改革的意义是一样的。

　　有意思的是，从1998年到2017年是18年，而在房地产理论中，存在着一个18年的周期理论，现实中则叫18年魔咒。市场周期蕴含了政策的行为、市场的供需、价格的波动、购房者的情绪，是个综合的体现。

　　之前专栏中，笔者提到基本每隔3年时间，国内就会出现购房者维权事件，其实这是中国楼市短周期的体现。而从长周期角度看，中国在2017年基本走完一个完整的周期，这和经典的18年房地产周期理论较为一致。

　　为什么是18年？

　　房地产理论中有三个经典的周期研究，一是库兹涅茨15-25年周期理论，开创者是美国经济学家西蒙· 库兹涅兹，此君1971年获得了诺贝尔经济学奖；二是霍伊特的芝加哥18年房地产周期理论，他是一个芝加哥的房地产经纪人，发现芝加哥103年的房地产历史中重大事件重复发生平均时间间隔为18年；三是哈哈里森18年模型理论，他是伦敦土地联合会的执行董事，曾准确预见了1992年英国房地产的崩溃及2007年美国房地产的崩盘。

　　这三位之外，还有些人研究房地产周期，只是不知为何流传不广。譬如后来成为美联储主席的阿瑟· 伯恩斯出版了《住宅建造的长周期》。还有玫瑰房地产经纪商罗伊· 温茨利克研究了美国1795年—1973年的房地产市场情况，测算房地产周期平均长度为18.33年。

　　为什么房地产周期能够跨越国别，从美国芝加哥到日本等地再到中国香港，都基本存在18年的周期定律。

　　这是理论，还是房地产市场的现实呢

　　来看看20世纪末期以来几个著名的房地产泡沫：美国1989年房地产泡沫破裂，导致储贷危机，到2007年次贷危机爆发，房地产泡沫再次破裂，历时18年；日本房地产1974年开始为期3年的调整，到1991年一个更大的泡沫破裂，历时18年；香港房地产1985年开始复苏，1997年东南亚金融危机之下泡沫破裂，直至2003年再次复苏，历时18年。

　　18年，简直成了个魔咒。为什么房地产周期能够跨越国别，从美国芝加哥到日本等地再到中国香港，都基本存在18年的周期定律。动物精神在其中功不可没，罗伯特· 席勒在《动物精神》一书中也是如此总结的。

　　中国房地产市场1998年进行住房货币化改革，正式开启中国房地产市场化进程。从房地产价格变动上看，中国差点也契合18年周期理论。

　　2014年笔者在专著中曾运用波浪理论推演中国的房地产周期，但在最后一个阶段失灵。

　　具体的推算过程是，以全国新建住宅价格指数为基准，起点为1998年12月这个最低点。从1998年12月—2000年12月，为上升1浪，历时13个月；2001年1月—2001年12月，为调整2浪，历时12个月；2002年1月—2004年12月，为上升的3浪，历时24个月；从2005年1月—2007年4月，为调整4浪，历时16个月；从2007年5月—2008年1月，为上升的5浪，历时9个月。也就是说从1998年底到2008年初，9年间中国房地产市场走完了一个完整的上升5浪。

　　从2008年1月起，中国房地产市场开启下跌的abc三浪，从2008年2月—2009年3月为下跌a浪，历时14个月；2009年4月—2010年4月为b浪反弹，历时13个月；再从2010年5月到2012年9月为下跌c浪，历时29个月。这是abc三浪，而从更大的级别上看，这是大的下跌a浪，历时56个月。而从2012年10月到2013年12月为反弹b浪，历时15个月。因而从2014年1月起，进入c浪大杀跌阶段。

　　其实从2014年2月末杭州有楼盘率先降价后，房价下行逐渐被市场部分认同，再到2014年5月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比数据正式下跌，房价下行格局正式确立。

　　但后续就是笔者要反思的地方，也是远超出预期的，这在房地产过往阶段是不曾有的。2014年10月起，央行接连降息降准，货币如潮水般涌入房地产市场，就是从2014年的四季度到2017年的三季度末房贷大跃进，足足投放了10万亿元的房贷，这占过去18年的一半。

　　也正是这场房贷大跃进打乱了应有的房地产周期演变过程。如果没有这额外的货币政策转向的话，按照模型这一趋势将持续到2015年10月，如果猛烈些的话，将持续56个月，即到2018年8月。

　　从房地产价格变动上看中国差点契合18年周期理论，2016年11月决策层提出“房住不炒”，在中国特色的房地产市场中，市场定位根本性转向的意义甚至比普通的价格变动意义更大，从这个意义上讲，中国房地产市场也算走完了一个18年的周期。

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