楼市调控新国五条内容发布，出售自有住房，个税按20%计征楼市调控，假离婚低首付买二套房，行不通了。

　　中国政府网昨天发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（即“新国五条”全文，以下简称“新国五条”）证实，此前楼市关于调控紧缩的传闻并非空穴来风。

　　“新国五条”中不仅要求提高二套房贷首付比例，还特别强调，出售自有住房所得须缴20%的个税。

　　新国五条内容发布

　　新规1

　　各地商住房价格控制目标月底前要全公布

　　政策：

　　各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　解读：

　　河南房地产业商会常务副会长、秘书长赵进京认为，虽然地方政府的住房价格控制目标如何制定还不确定，但不会出现比2011年更严厉的调控了，“房地产对地方经济的影响很大，地方政府是不会希望地产市场真正遇冷的。”

　　新规2

　　二套房首付比例、贷款利率进一步提高

　　政策：

　　对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　解读：

　　北师大房地产研究中心主任董藩表示，此举明显是针对北京等最近房价上涨热点城市。细则是对上周会议的承接，往后就是各地开始执行了，说明个别像北京等最近房价上涨过快的城市调控力度要加强，“如果首付真提高到七成，预示着二套房已经买不成了。”

　　新规3

　　限购区域覆盖城市全部行政区域

　　政策：

　　限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前。

　　解读：

　　郑州市目前的调控区域只限市内五区，不包括高新区和经济技术开发区，新政要求，限购区域应覆盖城市全部行政区域，也就是说在这些地方有项目的开发商将面临和市区开发商一样的限购政策。

　　“经开区和高新区本来就是郑州房价的价值洼地，因其不限购房价有一定上涨，受限购影响的市民会选择这两个区，如果同样列入限购区域，成交量估计会受到影响。”河南合富辉煌房地产顾问有限公司业务总监李广泽表示。

　　新规4

　　出售自有住房 个税按20%计征

　　政策：

　　对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　解读：

　　有业内人士表示，之前存在有人说原始购房发票丢失等原因，无法计算出售房屋的净收入，希望少缴纳个税，“新国五条”就是为了防范这种情况，强调“通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值”。

　　针对发票丢失等情况，郑州市税法专家王国娜表示，对于不能提供合法扣除凭证，不能正确核算房屋原价格的情况，税务机关可以按照征管法中的有关核定征收方法，征收个人所得税，即收入总额乘以一定比例的征收率。

　　据了解，目前多地对二手房交易征税按照交易总额的1%~2%计征，大多没有依规从严征税。

　　新规5

　　符合条件外来人员 纳入保障房范围

　　政策：

　　2013年年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　解读：

　　郑州市住房保障和房地产管理局相关工作人员表示，现在郑州经适房退出市场，实行“三房合一”，即“经适房、公租房、廉租房并轨，统称为公租房”。而公租房明确表示，来郑务工人员可以按照条件申请，“等于说已经将符合条件外来人员纳入保障房范围”。

　　新规6

　　假离婚低首付买二套房 行不通了

　　政策：

　　强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

　　解读：

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭：这条新规大有文章，因为过去一段时间，很多地方存在通过“假离婚”等违规手段，骗取首套房贷或二套房资格。如果接下来商业银行加大审查力度，同样会将部分人挡在首套房贷或二套房贷的“门外”。

　　反应

　　地产商：

　　对市场乐观，拿地动作频繁

　　不管是郑州市住房保障和房地产管理局今年1月份公布的郑州房地产市场数据，还是从今年春节过后不少房地产项目频繁调价的行为，都可以看出，开发商对房地产市场持乐观态度。

　　2月1日，据建业集团官方微博发布信息显示，河南建业泰宏置业有限公司作为建业地产拥有51%权益的间接附属公司，获得郑州市二七区6宗土地，总成交金额为人民币7.0312亿元。

　　郑州市一家房地产公司负责人师凯伦表示：“刚看到新国五条细则出台，大家对房地产市场的看法非常一致，都持乐观态度，最起码谨慎乐观。”他说，新政策对这种“乐观”情绪影响有限，但还是有暗示效果，“一旦市场失去控制，更严厉的房地产政策会随之而来。”

　　影响

　　市场整体回暖，新政影响几何？

　　赵进京认为，楼市再怎么调控也调不冷了，现在国际形势不明确，出口存在问题，“三驾马车变成了自行车，没有更多的发动机房地产市场不会冷下去。”

　　他说，今年的状态会是不冷不热，市场不会出现大起大落，不遇见更严厉的调控，下半年涨幅会加快，市场整体呈现稳定向上发展的态势。

　　“大家已经适应在调控的逆境中生存了，市场容量在这放着，新政策不会对市场造成严重影响，今年将会继续稳步向上、健康发展，不会出现2011年那样的市场状况。”师凯伦表示。

　　房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君则表示，对于郑州市场，当前量价反复会进入拉锯状态，有存量房的房企、房地产代理公司、策划公司、广告服务类公司会集体进入“房地产营销雪盲期”，面对继续调控中的房地产市场会不知所措不会卖房了，务实专业地营销突围是唯一出路。