购房流程是怎么样的？第十 物业

　　物业管理办法

　　第一条为了加强对本市居住小区的物业管理，保障居住小区房屋及其设备和公共设施的正常使用，创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境，根据国家有关规定，制定本办法

　　第二条本办法适用于本市行政区域内按照城市规划建设、配套设施齐全并达到一定规模的居住区、居住小区和危旧房改建区（以下统称居住小区）。

　　别墅和高级公寓的物业管理办法另行规定。

　　第三条新建居住小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法施行前已经验收交付使用的居住小区，应当依照本办法逐步实行物业管理。

　　第四条本办法所称物业管理，是指居住小区的物业产权人、使用人委托物业管理企业对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。

　　第五条市和区、县房屋土地管理机关主管本行政区域居住小区物业管理工作。

　　第六条本市规划、工商行政管理、物价、环境卫生、绿化、市政、公安等行政管理机关和居住小区所在地的街道办事处，按照各自的职责，对居住小区的物业管理工作进行指导和监督、检查。

　　第七条居住小区的开发建设单位必须按照规划要求配套建设相应的设施。居住小区经综合验收合格后，开发建设单位方可向居住小区物业管理委员会办理移交。居住小区的综合验收，应当有区、县人民政府和街道办事处参加。

　　居住小区综合验收的具体办法，由市市政管理委员会和市城乡规划委员会、市城乡建设委员会制定。

　　第八条居住小区已交付使用并且入住率达到50%以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会。

　　物业管理委员会由居住小区内房地产产权人和使用人的代表及居民委员会的代表组成。

　　居住小区开发建设周期较长的，在物业管理委员会成立之前，由该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘。

　　第九条物业管理委员会代表和维护房地产产权人、使用人的合法权益。物业管理委员会在房屋土地管理机关及有关行政管理机关、当地街道办事处的指导监督下，负责制定物业管理委员会章程，选择物业管理企业，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。

　　第十条物业管理企业必须经房屋土地管理机关资质审查合格，向工商行政管理机关办理注册登记后，方可接受委托，承担居住小区的物业管理。

　　第十一条物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委托，承担居住小区的物业管理。物业管理企业应当与委托单位签订委托管理合同。

　　合同应当明确委托管理的事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、监督检查和违约责任。

　　合同签订后，由物业管理企业向所在地的区、县房屋土地管理机关备案。

　　第十二条物业管理企业的权利：

　　（一）依据物业管理合同和国家及本市的有关规定对居住小区实施物业管理；

　　（二）依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费用；

　　（三）劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为；对造成的损害，有权要求赔偿；

　　（四）要求物业管理委员会协助管理；

　　（五）选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务；

　　（六）从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。

　　第十三条物业管理企业的义务：

　　（一）全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务；

　　（二）接受物业管理委员会和居民的监督；

　　（三）重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定；

　　（四）接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督；

　　（五）发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。

　　第十四条居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2%的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。

　　居住小区的房地产产权人应按委托内容，每年向物业管理委员会或物业管理企业支付物业管理费用。

　　物业管理企业开展物业及多种经营和服务的收益，应主要用于补充居住小区物业管理费用。

　　第十五条房屋使用人应当遵守有关物业管理规定，按照规定使用房屋和其他公共设施，交纳有关费用，自觉维护小区内正常的生活秩序和管理秩序；有权要求物业管理委员会对服务不好的物业管理企业进行更换，有权对妨害小区管理秩序、生活秩序和损坏公共设施的行为进行劝阻、制止和举报。

　　居民入住时，应当与物业管理委员会签订住用合同，遵守合同中规定的义务。

　　第十六条房地产产权人或使用人违反本办法规定，有下列行为的，物业管理企业应当劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，并有权要求其恢复原状、赔偿损失：

　　（一）擅自占用居住小区内的公共场地或者改变其用途的；

　　（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，损毁设施、设备及有其他危及房屋安全行为的；

　　（三）私搭乱建，乱停放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用绿地或破坏绿化，污染环境，影响居住小区景观，制造噪声扰民的。

　　第十七条物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土地管理机关反映；物业管理委员会有权予以制止并要求其限期改正，对给产权人或使用人利益造成的损害有权要求赔偿损失，情节严重的有权解除委托管理合同：

　　（一）房屋及公用设施、设备修缮不及时的；

　　（二）管理制度不健全、管理混乱的；

　　（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

　　（四）擅自改变房地产和公用设施用途的；

　　（五）其他不履行或者不完全履行物业管理合同及本办法规定的义务的。

　　第十八条未经房屋土地管理机关的资质审查而擅自承揽居住小区物业管理业务的，由房屋土地管理机关责令其限期办理资质审查；逾期仍不办理的，对其处以2000元至2万元罚款，并责令其停止对居住小区物业的管理。

　　第十九条因物业管理企业管理不善，造成居住小区物业及其居住环境状况恶化的，由房屋土地管理机关予以警告、限期改正、处以5000元至3万元罚款、降低资质等级、注销并收回资质合格证书。

　　第二十条开展物业管理和多种经营、服务所需收费的项目、标准由市物价局和市房屋土地管理局制定。

　　第二十一条本办法执行中的具体问题，由市房屋土地管理局负责解释。

　　第二十二条本办法自1995年10月1日起施行。

　　签署物业合同注意什么？

　　随着《物业管理条例》的出台，越来越多的业主都知道了作为业主所拥有的权利和义务，同时也更重视和谨慎地使用这些权利，希望能有效地维护自身的利益。其中最重要、和业主利益关系最密切的一项权利就是通过业主委员会选聘优秀的物业公司来管理小区，并和选好的物业公司签订好《物业服务合同》，因为该合同签订后，对全体业主和物业公司都具有法律约束力，所以签好该合同对业主来说是享受优质物业服务的关键所在。

　　鉴于目前的情况和即将实施的《物业管理条例》，业主委员会在和物业公司签订《物业服务合同》时应注意以下几点：

　　一、明确委托物业服务的内容、范围和期限。由于现在专业分工的细化，出现了专提供某一项服务的物业公司，所以在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只负责某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。例如某小区业主委员会通过招标聘用了一家物业公司，委托其管理小区的全部物业内容。而该公司在接手以后，除了物业费是自己收取外，其余的物业服务内容全部以低价委托给其他没有业务的物业企业，来赚取其中的差价。而受委托的物业企业以低价承接该业务后，由于成本的原因，只能是降低服务的内容和标准。如果业主委员会在服务合同里没有约定详细的服务标准，也没有约定该物业公司不得将服务内容转委托给第三方的话，由于该物业公司这种做法没有违反法律规定和合同约定，业主只能是白受损失。所以如果业主委员会是看中了某家物业公司的品牌和服务质量，那就要在服务合同中约定详细服务内容和具体的服务标准，并且约定该公司不得将服务内容转委托给第三方，否则承担相应的违约责任。这样才能避免业主花高价买低质服务的情况。

　　二、除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外，其它一些权利，也应在服务合同里更具体地约定。例如，由业主委员会收取物业费后转交给物业公司、物业公司应为业主委员会提供相应的办公场所、业主委员会的主要领导人可以从物业费中提取补贴、业主委员会对物业公司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。同时，业主委员会应承担相应的义务，督促业主按时交纳物业费，积极配合物业公司工作，尊重物业公司专业化的管理方式和措施等。

　　三、明确物业公司的权利和义务。本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所承担的义务，并且尽可能地明确责任，例如保安失职导致业主物品被盗，物业公司应承担赔偿责任；物业公司在使用物业费时，必须有明确的记录并向业主委员会公开账目等。

　　四、对违约责任的约定。要在服务合同里明确物业公司违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，不要约定成一些大而空的法规内容。特别是对提前解聘的物业公司不及时退出的情况，虽然新的《物业管理条例》规定了国家行政机关对其处罚的内容，但是它弥补不了给业主带来的实际损失，所以一定要约定如果出现这种情况，物业公司每拖一天就要承担一天的违约金，这样才能有效保护全体业主的利益。

　　更换物业

　　在招聘新的物管公司之前，应与原任物管公司签署一个备忘录：如果原任物管公司中标，则由它继续执行园区的管理工作，如果原任物管公司落选，则须与新任物管公司顺利完成交接工作，否则予以处罚。如果业主管委会手中握有这样的备忘录，就会非常有利）也为日后的法院判案提供了依据。然而，由于当前大多数业主的法律意识不强，因此让不法物管商钻了空子。

　　有些小区，新旧物管公司未能实现顺利交接，其原因就在于原任物管公司有抵触情绪，从而令社区的管理工作一度陷入混乱状态。其实这一方面反映出原任物管公司的职业素质太差，但同时也反映出业主管委会的监控能力不强。千万不要等到爆发管理危机的时候再来更换“管家”。

　　业主委员会

　　国家的有关文件确实明文规定，在成立业主管委会时，由开发商或物管公司牵头组织。为什么要这样规定？建设部解释说：小区之内的广大业主之间并不熟悉，也缺少联系，因而必须强制要求开发商或物业公司出面牵头。但是，如果业主有能力自行组织成立业主管委会，而无须开发商或物业公司协助的话，当然是可以的。很显然，小区办误解了有关文件的规定。

　　去年，北京市下发新的文件规定：在小区符合成立业主管委会的各项条件后，开发商与物管公司应在15天之内负责牵头组织成立业主管委会，否则，10%的业主可以联合起来，在4个月之内，自行组建业主管委会。

　　以下问题可以退房

　　买房又退房，的确是一件苦恼的事情。但退房要有一定的准则，我们要注意8点要求：

　　收楼过程中，如果遇到质量小问题可以让发展商及时补修，但如果出现以下八种情况，购房人可提出退房。

　　1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。

　　2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。

　　3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。

　　4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）。

　　5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。

　　6.不能或不能按期办理产权过户的。

　　7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。

　　8.合同中约定的其它退房条件出现时。